Експерти: Трябва преоценка на сградния фонд у нас

Да се направи преглед на жилищните сгради-паметници на културата в цялата страна предлагат строителни експерти.

Целта е да се уточни кои сгради действително попадат под закрилата на ресорни закони и кои са се "промушили" под чадъра още от периода преди демократичните промени в страна, за да се възползват от преференциите, осигурявани на държавата, под формата на безплатното им поддържане.

Според експертите е нужно да се направи преглед на нормативните изисквания - доколко те действително опазват архитектурните паметници или предоставят "вратички" те да бъдат събаряни.

Експертите от строителния бранш и брокери бяха потърсени за коментар за възможностите от безконфликтно съществуване между трите страни в строителния процес - собственици, местна власт и инвеститори.

Почетният председател на Камарата на строителите в България Светослав Глосов коментира за БТА, че е необходимо да се направи преоценка на сградния фонд, попаднал в графата "паметник на културата", доколко той действително е такъв.

Проблемът със съжителството между стари и нови сгради е сериозен и навсякъде по света стои, но Институтът за паметници на културата трябва по-гъвкаво и напредничаво да мисли, както това се случва в западните държави, коментира Светослав Глосов.

Целта е наистина да се получи съчетаване между фасадата на старата сграда и вътрешната й модерна функция, нещо, което би спасило например тютюневите складове. Подобна практика има в Италия и Франция.

Не може в Института за паметници на културата с години да отлежават проекти, което е проява на пълно безхаберие, посочи Глосов.

Сградите-паметници на културата са предимно в централната част на града и имат своята стойност, друг е въпросът доколко собствениците на такива имоти имат възможност да ги поддържат, отбеляза друг проблем Глосов.

Грубо звучи, но по-логично е, когато не може да се поддържа един имот, той да се продаде и собственикът да се премести в жилище, за което ще му е по силите да се грижи, каза експертът.

Столицата не са само паметниците на културата, но и други сгради в центъра, които стоят с олющени фасади, занемарени, защото хората нямат средства, за да ги поддържат, допълни той. Държавата не може да поддържа частния фонд, а и не бива, категоричен е Глосов.

Регулационните планове

Друг проблем в "тристранния диалог" са действащите и влезли в сила регулационни планове или неприложената регулация.

Това означава, че има изготвен и влязъл в сила регулационен план, постигнато е съгласие на собствениците на такива имоти с този план, минали са всички процедури, но планът не е приложен и имотите за инфраструктура и обществена функция не са отчуждени, обясни Глосов.

Той посочи, че практически това не позволява развитието на градски райони с перспектива за растеж и разширяване съобразно инвестиционния интерес към тях.

Най-добре този проблем се вижда в южните райони на столицата, където е насочен в момента както предприемаческият интерес, така и този на хората, които искат да живеят там.

Според Глосов потенциалът за София за растеж, извън лъчовете за метро и южните, и източните райони, са и северните, и тези към Стара планина, но това може да се случи след изчерпване на строителните възможностите в сегашните атрактивни райони.

За небостъргачите

Строители и брокери на недвижими имоти не се опасяват от "балонизиране" на сектора във връзка с обмисляния проект за небостъргач в столицата. Факт е, че миграцията към София продължава и това определя и търсенето, допълни Светослав Глосов.

Той отбеляза, че не се притеснява от появата на трайна тенденция да се строят в столичния град подобни високи сгради, най-малкото заради факта, че небостъргачът е скъпо съоръжение, а и кандидати да живеят в подобни сгради едва ли са толкова много.

Председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" Ирена Перфанова посочи, че тайната на успешния тристранен разговор между собственици, местна власт и инвеститори е предварителното планиране, наличието на концепции от градското управление, които да са база за бъдещото строителство.

Българите не са свикнали с това общината и държавата да им налагат стриктни изисквания на кое място какво може да се прави, коментира експертът.

В Западна Европа тези неща се знаят предварително и независимо от това дали някой има частен терен, или земята е общинска, общината определя много от детайлите за бъдещото строителство, извън определените с ОУП параметри на застрояване и зониране.

Ние имаме градоустройствен план, който определя параметрите на застрояване и спецификата на зони, но в Западна Европа изискванията са по-стриктни и включват дори визията на сградите, стил архитектура, дори цветове, за да има ансамблово звучене със заобикалящата ги среда, коментира Перфанова.

Според нея е нужно да се направи преглед на нормативните изисквания доколко те действително опазват архитектурните паметници или предоставят "вратички" те да бъдат събаряни.

Ако собственикът не може да инвестира в обновяването на сгради-паметници на културата, може да се помисли за създаването на политики в тази посока, както например е в Германия, където в зони с висока концентрация на подобни сгради ясно е разписано през колко време те се нуждаят от реновиране, как да изглеждат и в какви цветове да бъдат.

От друга страна собствениците на сгради, които са направили вложение в обновяването им, не се стимулират от държавата. Това, макар и минимално спрямо вложената от тях инвестиция, може да стане под формата да намаляване на данък "сгради", а не както е сега данъчната оценка да се повишава, коментира експертът.

Сега имаме Общ устройствен план на София, на негова база има определени зони със специфика на застрояване, а за всеки поземлен имот в зоната се правят подробни устройствени планове, където се определя как може да бъде застроен конкретен имот, напомни схемата специалистът, и отбеляза, че тези планове се обявяват на съседите и заинтересованите лица.

За да се преодолее дисбалансът в строителството в големите градове, е необходима държавна политика и условия на развитието не само на атрактивните райони, където вече се развиват големи проекти, но и към по-слабо застъпените жилищни райони, коментира Перфанова.

В Източните райони на София винаги количеството на търсените имоти е било по-високо от предлаганото и инвеститорите се насочват логично там, където има бизнес. Освен това тези райони са по-добре уредени като бизнес и социална среда за живеене.

Метрото разшири зоните, в които строителните предприемачи искат да инвестират.
Ако се помисли за създаване на нова бизнес среда например в посока северната дъга на София, ще има по-сериозно пренасочване на интереси за инвестиране нататък, смята Перфанова.

Всичко е въпрос на обмислени, разумни политики и градско планиране, допълни тя.

По повод опасенията около проекта за небостъргач в София Перфанова коментира, че не се очаква да започнат да "никнат" небостъргачи из София и заради факта, че столицата е земетръсна зона, а и има и конкретни изисквания за отстоянията при строителство.

В случая става въпрос за конкретни инвестиционни намерения, които доколкото разбирам са в процес на съгласуване и проектът е съобразен с възможностите за застрояване за конкретния УПИ, допълни тя.

По думите на Ирена Перфанова към момента има по-леко укротяване на цените на жилищата, спрямо първоначалния им тласък през предходните две години.

• коментара
• коментирай